Какие риски возникают при покупке квартиры в ипотеку у бывшего собственника-банкрота и можно ли зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестре недвижимости, если продавец — банкрот? Какова вероятность отказа в ипотеке по причине банкротства предыдущего владельца квартиры? Можно ли купить ипотечную квартиру, если предыдущий владелец продал ее близкому родственнику?
Рисковая квартира. Эксперты рассказали, как купить жилье у банкрота
Покупка квартир физическими лицами с торгов по банкротству кажется привлекательным бизнесом. Они могут приобрести хорошие объекты по цене в среднем на 10-15% выше рыночной. Однако в таких сделках есть много подводных камней. Вместе с юристом мы разберемся, в чем заключаются эти ловушки.
Как появляются на торгах такие квартиры?
Физическое лицо подает заявление о банкротстве. Это происходит потому, что он больше не может выполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами. Когда физическое лицо находится в процессе банкротства, имущество выставляется на торги. Если у банкрота несколько объектов недвижимости, то один из них признается единственным домом, второй дом, третий и последующие подлежат продаже на аукционе. Если квартира приобретена в ипотеку, она продается.
В чем главный плюс покупки квартиры у продавца-банкрота?
У покупателей есть возможность подать заявку на участие в торгах и получить квартиру или частный дом по цене ниже рыночной. Средний размер скидки составляет 10-15 %, но могут быть и более значительные скидки.
Как устанавливается цена на аукционную квартиру?
Многое зависит от причины, по которой объект выставлен на продажу.
В случае с ипотекой кредитор определяет начальную цену продажи. Цена может быть рыночной, но если банковский долг держателя незначительный, то банк может снизить издержки, чтобы ускорить продажу, — объясняет юрист Вячеслав Курилин. — Если объект является вторым и последующим объектом в банкротстве, то цену определяет конкурсный синдикат. Обычно это среднерыночная стоимость».
Владельцы банкротов часто переживают, что цена слишком высока или слишком низка. Однако эксперты поясняют, что это страх перед бесполезностью. Более того, низкие цены привлекают внимание большего числа потенциальных покупателей и увеличиваются во время аукционов. По мере увеличения стоимости предмета он постепенно снижается в цене и, скорее всего, будет продан по среднерыночной стоимости.
Какие риски бывают при покупке жилья с торгов?
Юрист Анна Арзаникова называет главным риском на таком рынке то, что покупатель фактически приобретает объект вместе с собственником и его семьей. Как правило, все эти люди зарегистрированы в квартире и добровольно от нее не отказываются», — говорит она.
Выписать и выселить зарегистрированного в квартире гражданина можно только по решению суда, — говорит Анна Арзаникова. — Если в квартире прописан несовершеннолетний, шансы на выселение невелики. Недавно суд вынес решение в пользу нового собственника в таком случае. Поэтому я советую вам связаться с собственником напрямую и выяснить его отношение к продаже.
Вячеслав Курилин добавляет, что истечение срока действия договора аренды квартиры по решению суда и снятие с учета может занять до года.
Банкрот может упирать на то, что ему некуда переезжать. Просите об отсрочке внешнего выезда, особенно если у вас есть дети». Покупая квартиру на аукционе, нужно быть готовым к тому, что придется столкнуться с выселением и потратить время. Для покупателей, которые хотят переехать как можно быстрее, такой рынок, скорее всего, не подходит», — говорит юрист.
Второй риск связан с тем, что договор купли-продажи заранее отредактирован, не подлежит изменению и не предусматривает никакой ответственности продавца. Покупка квартиры у банкрота, который может крайне негативно отнестись к переезду. Это означает, что продавец старается вывезти из квартиры или дома как можно больше вещей.
Как и в обычном договоре купли-продажи квартиры, невозможно составить полный список оставшегося имущества и определить его фактическое состояние. Часто в аукционных квартирах отсутствуют двери, гидравлика, оконная фурнитура и даже постельное белье на полу.
Третий существенный риск — возможность оспорить сделку. Как правило, это происходит при продаже долевой собственности в рамках банкротства. Сложившаяся судебная практика говорит о том, что другие собственники помещений могут иметь преимущественное право на приобретение доли обанкротившегося продавца по привлекательной цене.
Кому подойдет покупка жилья с торгов?
Эксперты AIF.RU ответили, что в большинстве случаев сделка будет неудобной для обычного потребителя с момента покупки жилья до момента годичного переезда или перепродажи. Поэтому такие сделки часто оформляются профессионалами, инвесторами и брокерами.
Ранее юристы сообщали, что количество сделок по продаже квартир от частных банкротов начало расти. По данным портала FedResurs, в первом полугодии 2023 года количество банкротств в Гражданине выросло на 34,3% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, до 162,9 000 случаев. За первые шесть месяцев 2023 года было инициировано в 1,8 раза больше внепарламентских процедур банкротства, чем в январе-июне 2022 года.