Владельцы квартир в пятиэтажных домах, попавших в первую фазу, скорее всего, будут ждать нового жилья. Вторая и третья фазы — уже достаточно далекая перспектива, и люди здесь будут действовать по ситуации — они могут выйти на вторичный рынок жилья, чтобы решить насущные жилищные проблемы.
Если остро стоит жилищная проблема и его дом попадает во вторую или третью очередь, он должен сам решить — решить ее сегодня и жить в комфорте сегодня или ждать пять-десять лет, пока не приобретут новые квадратные метры», — говорит председатель совета директоров офисной сети »Миэль Марина Толстик утверждает, что.
Если вы решили продать квартиру в пятиэтажном доме, нужно следить за рынком и отталкиваться от плана в среднесрочной перспективе». По ее мнению, не имеет смысла продавать квартиры только для того, чтобы заново заселить первую волну. Условия переселения для второй и третьей волны настолько велики, что средства от продажи целесообразно направить на улучшение жилищных условий на основных рынках, отмечает эксперт.
Сейчас у нас самая выгодная ипотека за всю историю российского рынка недвижимости. Подрядчики субсидируют процентную ставку, предлагая беспроцентную ипотеку в первый год, а банки предлагают беспрецедентный срок работы — 3% в год на весь кредит. Всем, кто принимает решение о поиске объекта на основном рынке, рекомендуется совершить сделку уже сейчас. Благоприятное время наступило и для продажи уже имеющегося жилья, покупатели вернулись на рынок, а все необходимые службы восстановили нормальный режим работы», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“.
Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках
Предложение квартир на продажу в реновированных домах остается очень низким. Здания в хрущевках занимают 10 % от структурированной площади Москвы до объявления программы, но около 8 % земли, выставленной на продажу. В последнем квартале 2020 года на продажу будет выставлено всего 1,2 000 квартир.~(2% от активных предложений) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики компании Cian Beaching Service.
Интересно, что в домах, определенных под снос, цены растут значительно быстрее, чем на рынке в целом. С февраля 2017 года (на дату выхода первого отчета программы) «отремонтированные» квартиры подорожали почти на треть (29 %) по статистике ЦИАН, в то время как по столице вторичного рынка цены выросли на 18 %. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. 195 тысяч рублей для домов под снос (среднерыночный уровень 215 тысяч рублей). В 2017 году эта разница сократилась до 11 %, когда квадратный метр пятиэтажного дома стоит на 30 % дешевле среднерыночного.
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказала значительное влияние на общий рынок жилья в столице. Во-первых, с рынка практически одновременно ушла важная часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчез самый дешевый продукт — квартиры в хрущевках, и повысился порог входа в жилье. В-третьих, учитывая масштаб программы реновации, город (компании и подрядчики, входящие в городскую структуру) стал одним из крупнейших подрядчиков в Москве», — говорит Ярослав Дарсенков, руководитель отдела жилищного консультирования и анализа в „Азбуке“.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно говорить, если в комплексах реновации предлагаются квартиры, свободные для приобретения сторонними покупателями, или предлагаются участки под пятиэтажками. Подрядчики по новым обязательствам.
В перспективе реализация этой программы приведет к исчезновению с рынка большого количества старого вторичного жилья. По ее словам, средний уровень цен на вторичном рынке будет постепенно повышаться за счет обновления ипотечного фонда, но, скорее всего, этого стоит ждать после 2024 года.
Программа реновации в Москве стартовала в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 000 домов общей площадью около 16 миллионов квадратных метров. На сегодняшний день в список реконструируемых территорий по программе реновации входят 453 адреса.
Всего в рамках программы будет переселено около 1 миллиона москвичей, проживающих в районе Байюнь. За три года реализации программы реновации более 18 000 москвичей уже получили новые квартиры. Еще 6 000 находятся в процессе переезда.
Что происходит со стоимостью квартир, которые попали под программу реновации?
Некоторые люди уже пытаются продать свои старые квартиры, что серьезно увеличивает рынок. Пример в Циане: Кунцево, 2-комнатная квартира, 46 метров. При прочих равных условиях она стоит 7,5 миллиона рублей. А поскольку в ней сделан ремонт, ее продают за 10 млн рублей — покупатель уже в новом доме, а квартира уже должна стоить 1, 5 млн долларов.
Однако такие варианты встречаются нечасто. Зачастую квартиры предлагаются с повышением на 10-15 %. Это означает, что, например, жилье за 6 млн рублей продается за 7 млн рублей. Другая проблема заключается в том, что мало кто готов участвовать в подобных авантюрах, говорит брокер Александр Калибин:
Даже через два-три года кто-то может купить, если у него действительно хорошие перспективы. Особенно вблизи центра. Но они обещают этого не делать, но есть риск, что они, возможно, попытаются установить людей в другом районе». Эти фантазеры, которые хотят две цены в хрущевке, считают, что ничего хорошего их не ждет. Если в один прекрасный день эта квартира действительно попадет под реновацию и будет стоить 14 миллионов рублей, по сути, вы отдадите 80 % ее стоимости. Проще найти новостройку с котлованом, специальным счетом в эскроу, который теперь гарантирован, подождать два года и получить новую свежую квартиру. Зачем вам «Кршицево» с непонятной историей?».
Конечно, есть готовые дома, ушедшие с рынка на реконструкцию. И квартиры в них зачастую стоят дороже. Но в остальном нужно помнить, что программа реновации рассчитана на 15 лет. Есть риск, что они изживут свою полезность. Также нет точных данных о том, когда и куда отправится каждый житель.
Жителям обещали, что список будет обнародован в декабре. Есть ли точные сроки? Мы пытались уточнить это по телефону в общественном штабе по обеспечению реализации программы реконструкции.
— Пока такого этапа ремонта нет. Единственное, до конца этого года городская политика займется этапом реновации, и тогда мы сможем что-то сказать.
— Этапы — именно список переездов, кто куда едет?
— Как они выглядят — давайте дождемся этого постановления правительства. Никакого этапа реновации не было. Какой у вас район?
— А в случае с Кнцево в 2019 году нет стартовой площадки. Так что можете смело звонить после новогодних праздников. К концу этого года этап реновации будет актуален и развит.
— Но он будет опубликован… О публикациях пока ничего не известно.
Тем временем в Москве продолжаются общественные слушания по программе реновации. В начале следующей недели они пройдут в Викине Жулевине, Котловке, Академическом, Нагатинском Затоне и на проспекте Варнадского. Пока жителям этих районов представили планы выставок S O-Called. Рост «Вернадки» вызывает много вопросов, говорит автор сайта Renovation.help Дмитрий Барановский:
«Проспект Вернадского — это новая городская Москва. Грубо говоря, высотное здание — это фактически дом высотой 100-150 метров, то есть 30-45 этажей. По сути, каждое здание — это дом, в том числе 45-этажные дома высотой 150 метров, а здания — это офисные здания. Вся группа расположена в районе проспекта Вернадского. Таких высотных зданий пять или шесть. Я читал комментарии жителей в интернете и вижу, что люди в шоке, потому что им сказали, что здание «большое», и оно «большое».
Но главная проблема в том, что общественные слушания — это просто картинки и проекты, а не документы, обосновывающие эти проекты. Они не предоставляют никаких доказательств того, как изменится местное население, готова ли местная инфраструктура к переменам. Другими словами, у всех ли есть детский сад, школа, поликлиника и несколько парковочных мест? Да, и вообще, жить в этих огромных домах сомнительно.
Квартира в доме под реновацию: покупать или нет?
Один из способов вложить деньги в «будущие перспективы» — купить недвижимость в домах, включенных в столичную программу реновации. Такой инвестиционный сценарий предполагает, что человек покупает небольшую недорогую квартиру в старой «кусевке» в хорошем районе, а со временем приобретает комфортную квартиру в новом доме в том же районе высокого уровня. Эксперты «Метриум» рассказали нам, насколько выгодной может быть такая инвестиция, какие риски несет в себе продажа и какие риски возможны при такой сделке.
Программа реновации в Москве началась в 2017 году. Напомним, что в столице будут снесены пять главных этажей хрущевок, мозаика брежневок и другие «нравственные и природные» постройки. Общая площадь жилых зданий, подлежащих уничтожению, оценивается примерно в 16 миллионов квадратных метров. Программа очень масштабная и будет реализовываться в несколько этапов. Первый из них начнется в 2020 году и завершится в 2024 году, второй пройдет с 2025 по 2028 год, а третий — с 2029 по 2032 год. В общей сложности будет переселено около 880 000 человек. Взамен владелец снесенного дома должен получить равноценную квартиру в новостройке в том же районе, где расположен старый дом. При этом, как правило, новый дом более современный и комфортный. Во многих случаях новая квартира имеет большую планировку и является более удобной. Это отражается на стоимости недвижимости. С учетом этих событий на московском рынке недвижимости появилась уникальная инвестиционная схема. Вы покупаете дешевое жилье в снесенном доме, снимаете квартиру до его разрушения, а затем получаете новую квартиру в только что сданном доме. Разберитесь в особенностях таких инвестиций.
Что сегодня можно купить и по какой цене?
На сегодняшнем рынке продаж вторичной недвижимости в Москве представлено около 1,5 000 квартир в реновированных домах. При этом все меньше домов сразу переезжают в экспозицию. Только 4 % участков продаются на объектах, которые переедут в первую волну переселения. В период с 2025 по 2028 год на переезжающие дома приходится 30 % от общего объема предложения пятиэтажек, но наибольшая доля (66 % лотов) приходится на дома третьей волны переселения. Чем ближе переезд, тем дороже квартиры в «хрущевках»: средняя стоимость квадратного метра в домах до 2024 года на 12 % выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость реновации квадратного метра составляет 272 тысячи рублей.
В чем выгода при покупке квартиры в доме под снос?
Квартиры в новостройках в среднем на 32% больше, чем в хрущевках, в основном за счет увеличения внешней части дома, особенно кухни. При этом владельцы квартир-победителей выигрывают больше, чем от увеличения площади — они получают дополнительно 17,3 кв. м, в то время как владельцы однокомнатных квартир — только 8,5 кв. м. Они также могут доплатить и получить жилье еще большей площади. Среди преимуществ такого рынка также новые квартиры, установленная гидравлика и полностью законченный ремонт на кухне. Дворы домов, построенных в рамках реновации, благоустроены качественными детскими площадками и тренажерами. Стоимость «квадрата» в новых домах в среднем на 19 % выше, чем в «хрущевках». При этом в зависимости от местоположения разница очень существенна и составляет от 2 до 36 %. Вкладывать деньги в старый фонд с перспективой переезда в новое жилье однозначно выгодно как для себя, так и для конечного потребителя, который выбирает квартиру для инвестора. Сносники используют эту возможность для приобретения квартир в новостройках за меньшие деньги, привлекая обе группы покупателей.
Минусы и риски инвестиций в «хрущевки»?
Несмотря на все преимущества рынка квартир под снос, в таких сделках есть свои подводные камни, считают эксперты. Во-первых, инвестируя в «хрущевки», по-прежнему сложно предугадать будущую планировку квартиры, адрес, вид из окна, этажность и т.д. Вы получите не самую полную информацию о будущем доме, в который планируете въехать. По некоторым объектам могут быть предложены неудовлетворительные варианты или финансовая компенсация. Покупка недвижимости в доме, находящемся на реконструкции, — это лотерея. Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что снос и перепланировка пройдут быстро, даже если установлены конкретные сроки. Детали программы все еще согласовываются, обсуждаются и адаптируются. Кроме того, если, например, будет принято решение о приостановке или замораживании программы из-за недостаточного финансирования, владельцы квартир в старых домах рискуют надолго остаться без денег и нового жилья. В-третьих, новое жилье может оказаться в неудачном месте, что особенно актуально для новостроек Москвы и Желдорстроя. Речь идет о постановлении, согласно которому переселение возможно в целые кварталы, а не микрорайоны. В результате переезжающие инвесторы рискуют остаться без развитой инфраструктуры. Жить в таких домах некомфортно, а продать квартиры будет сложно. В-четвертых, если у покупателя квартиры в снесенном доме нет другого жилья, может пройти много времени, пока его заселят заново.
Все ли хорошо с возведенными по реновации домами?
Не все «заселившиеся» довольны полученными квартирами. По данным «Метриум», наиболее распространенными проблемами являются дефектные окна и межкомнатные двери, некачественная проводка (щели, искривления, неплотное прилегание, неправильное размещение широкой подводки) и плохо приклеенные трубы в ванной. Многие также жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если вы чихаете на первом этаже — можете надеяться на лучшее самочувствие с пятого». Поэтому некоторым новоселам приходится принимать многое близко к сердцу. Но с подобными проблемами сталкиваются и покупатели жилья в обычных новостройках эконом- и комфорт-класса. Несмотря на «набор оттенков», покупка квартиры в «хрущевке» под реновацию в целом является выгодным вариантом вложения средств. Решив продать свое новое жилье, новоселы смогут не только серьезно улучшить свои жилищные условия, но и выиграть на разнице в стоимости. -резюмирует генеральный директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — При этом к процессу выбора квартиры на рынке дистрибуции нужно подходить максимально взвешенно. Там не должно быть скрытых арендаторов, которые впоследствии могут претендовать на недвижимость, незаконной санации, перевеса. Иначе теряется весь смысл этой цепочки «купи старое и получи новое». В советских домах возрастает опасность утраты богатой истории из-за частой смены собственников и неуместной приватизации. Нанимайте опытного и профессионального риелтора.