На федеральном портале нормативно-правовых актов на стадии антикоррупционной экспертизы находится проект Федерального Закона “О внесении изменений в Федеральный закон ‎«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности ‎и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях". Документ подготовлен совместно Минэкономразвития и Минстроем РФ.

Маркировка МКД по классу энергопотребления

Как сказано в пояснительной записке законопроекта, для повышения значимости энергопотребления и ответственности за его достоверность инициаторы проекта предлагают сделать класс энергоэффективности объектов недвижимости важным условием основных гражданско-правовых договоров в отношении данного вида имущества.

Представители ведомств полагают, что признание класса энергоэффективости одним из ключевых условий договора повлияет на уровень ответственности застройщиков за соблюдение этого показателя. Тем не менее, нововведение не станет препятствием для сделок с недвижимостью, в отношении которых такой класс не установлен.

Напоминаем также, что с 1 января 2016 года застройщики обязаны будут сдавать новостройки с присвоенным классом энергоэффективности не ниже "B". Иначе застройщик не получит разрешительные документы на ввод в эксплуатацию нового МКД. Для определения энергопотребления не заселённой новостройки в настоящее время идёт разработка стандарта его оценки на момент ввода МКД в эксплуатацию.

На данный момент ведётся разработка классификатора энергопотребления для МКД по европейским стандартам (А++, А+, А, В, С, D), который должен быть опубликован уже в апреле 2016 года. При его разработке учитывается не только отопление, но и используемая электроэнергия для общедомовых нужд.

За несоответствие указанному в паспорте МКД классу энергоэффективности вся ответственность будет ложиться на застройщика. Собственники будут наделены правом подать на застройщика гражданский иск, если энергопотребление МКД резко увеличится. На практике застройщик прекращает отношения с МКД после передачи его собственникам или управляющей компании. Но по закону (261-ФЗ и 214-ФЗ) МКД ещё в течение 5 лет находится у застройщика на гарантии.

Приведём нормы ФЗ №261 от 23.11.2009 “Об энергосбережении” и ФЗ №214 от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве МКД”:

П.3 ст.11 261-ФЗ: “В составе требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны быть определены требования, которым здание, строение, сооружение должны соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации, с указанием лиц, обеспечивающих выполнение таких требований (застройщика, собственника здания, строения, сооружения), а также сроки, в течение которых выполнение таких требований должно быть обеспечено. При этом срок, в течение которого выполнение таких требований должно быть обеспечено застройщиком, должен составлять не менее чем пять лет с момента ввода в эксплуатацию здания, строения, сооружения.”

П.5 ст.7 214-ФЗ: “Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.”

П.5.1. ст.7 214-ФЗ: “Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.”

П.6. ст.7 214-ФЗ: “Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.”

Существует также Постановление Правительства РФ №18 от 25.01.2011 “Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов“.

В ст.13 раздела 3 “Условия применения требований энергетической эффективности” этого документа также закреплена обязанность застройщика по обеспечению энергоэффективности МКД в течение гарантийного срока:

“Для многоквартирных домов среднего (нормального) и высокого класса энергетической эффективности срок, в течение которого застройщиком обеспечивается выполнение показателей, указанных в пункте 7 настоящих Правил, составляет не менее 5 лет с даты ввода их в эксплуатацию. Для многоквартирных домов наивысших классов энергетической эффективности застройщиком обеспечивается выполнение показателей, указанных в пункте 7 настоящих Правил, в течение не менее чем первых 10 лет эксплуатации. При этом в гарантийных обязательствах по вводимому в эксплуатацию зданию во всех случаях предусматривается обязанность застройщика по обязательному подтверждению нормируемых энергетических показателей как при вводе дома в эксплуатацию, так и по последующему подтверждению (в том числе с использованием инструментальных или расчётных методов) не реже чем 1 раз в 5 лет.”

Кто должен проводить энергетическое обследование МКД

Эта процедура весьма затратная, поэтому управляющие компании волнует вопрос, кто и на каком основании должен проводить энергетическое обследование МКД в управлении.

Класс энергоэффективности подлежит обязательному установлению в отношении МКД, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт, вводимых в эксплуатацию и подлежащих государственному строительному надзору. Для МКД в процессе эксплуатации класс энергоэффективности может быть установлен по решению собственников по итогам энергетического обследования (п.3 Требований к определению класса энергоэфективности МКД).

Таким образом, проведение энергетического обследования является не добровольным, а обязательным!

Теперь определим, кто должен проводить энергетическое обследование. В соответствии с п.1 ст.16 261-ФЗ, проведение энергетического обследования является обязательным для следующих категорий лиц:

“3) организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности;

5) организации, совокупные затраты которых на потребление природного газа, дизельного и иного топлива (за исключением моторного топлива), мазута, тепловой энергии, угля, электрической энергии превышают объем соответствующих энергетических ресурсов в стоимостном выражении, установленный Правительством Российской Федерации за календарный год, предшествующий последнему году до истечения срока проведения последующего обязательного энергетического обследования, указанного в части 2 настоящей статьи;”

Управляющие организации осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению МКД, которая регулируется предъявляемыми к ним лицензионными требованиями. Таким образом, УК попадают под указанный выше пункт 3 и должны проводить энергетическое обследование домов в управлении.

Кроме того, если затраты управляющих компаний на потребление энергоресурсов по всем домам в управлении за год в совокупности превысят объём, установленный Правительством РФ, то они должны будут в обязательном порядке провести энергетическое обследование всех МКД в управлении.

Этот объём установлен в Постановлении Правительства РФ от 16.08.2014 № 818 «Об установлении объёма энергетических ресурсов в стоимостном выражении для целей проведения обязательных энергетических обследований» и равен 50 миллионам рублей.

Таким образом, если совокупный размер затрат УК за календарный год превышает 50 миллионов рублей, то она должна в обязательном порядке проводить энергетическое обследование МКД (пп.5 п.1 ст.16 261-ФЗ).

В жилищном законодательстве есть ещё одно указание на то, что многоквартирные дома должны периодически подвергаться энергетическому обследованию. П.4 ст.11 261-ФЗ: “Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений подлежат пересмотру не реже чем один раз в пять лет в целях повышения энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.”

Как следует из вышеизложенного, проводить энергетическое обследование МКД в управлении должна в обязательном порядке УК. Поэтому управляющим организациям никак не уйти от возложенных на них обязательств. В противном случае наступит административная ответственность за нарушений этих требований.

Ответственность

Проверку наличия класса энергоэффективности и энергетического обследования МКД проводит государственный строительный надзор (технадзор). П.8 ст.11 261-ФЗ: “Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора.”

В КоАП РФ есть специальная статья 9.16. “Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности”, по которой на управляющие организации может быть наложен штраф.

Согласно ч.4 ст.9.16 КоАП РФ за несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований энергоэффективности, предъявляемых к таким домам, о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме влечёт наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 5 до 10 тысяч рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 10 до 15 тысяч рублей;
• на юридических лиц - от 20 до 30 тысяч рублей.

В соответствии с ч.5 ст.9.16 КоАП РФ за несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в доме предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетоэффективности влечёт наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 5 до 10 тысяч рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 10 до 15 тысяч рублей;
• на юридических лиц - от 20 до 30 тысяч рублей.

За несоблюдение сроков проведения обязательного энергетического обследования грозит административный штраф (ч.8 ст.9.16 КоАП РФ):

• для должностных лиц - от 10 до 15 тысяч рублей;
• для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 10 до 15 тысяч рублей;
• для юридических лиц - от 50 до 250 тысяч рублей.

Кроме того, за несоблюдение требования о представлении копии энергопаспорта, составленного по результатам обязательного энергетического обследования, в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти грозит административный штраф(ч.9 ст.9.16 КоАП РФ):

• для должностных лиц - 5 тысяч рублей;
• для юридических лиц - 10 тысяч рублей.

И последнее, за несоблюдение организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности, требования о принятии программ в области энергосбережения и повышения энергоэффективности грозит административный штраф (ч.10 ст.9.16 КоАП РФ):

• для должностных лиц - от 30 до 50 тысяч рублей;
• для юридических лиц - от 50 до 100 тысяч рублей.

Ярким примером наказания для УК из судебной практики можно считать Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу №А12-23694/2013. В этом деле управляющая организация не смогла оспорить наложенный на неё административный штраф в размере 50 тысяч рублей по ч.8 ст.9.16 КоАП РФ. Суд посчитал решение первой судебной инстанции верным и отказал в удовлетворении апелляционной жалобы.